Türkiye’nin deprem gerçeğiyle birlikte gündemden hiç düşmeyen konulardan biri kentsel dönüşümdür. Milyonlarca konutu etkileyen bu süreç, çoğu zaman karmaşık hukuki terimlerin arkasında kayboluyor ve ev sahiplerini belirsizlikle baş başa bırakıyor. Oysa sürecin temel mantığını ve kendi haklarını bilmek, hem can güvenliği hem de mülkiyet açısından büyük fark teşkil edebilir.

Kentsel Dönüşüm Nedir?

Kentsel dönüşüm, afet riski taşıyan yapıların 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında tespit edilip yıkılarak, yerine güvenli ve dayanıklı yapılar inşa edilmesi sürecidir. Sadece eski binaların yenilenmesi değil, olası bir depremde can ve mal kaybını önlemek de bu sürecin temel amacı. Dönüşüm, bina bazlı “riskli yapı” tespiti üzerinden ilerleyebileceği gibi, daha geniş çaplı “riskli alan” veya “rezerv yapı alanı” ilanları üzerinden de yürütülebiliyor.

Süreç Nasıl İşler? Riskli Yapı Tespitinden Yıkıma

Süreç, kat maliklerinden birinin Bakanlıkça yetkilendirilmiş lisanslı bir kuruluşa başvurarak riskli yapı tespiti talep etmesiyle başlıyor. Hazırlanan rapor onaylandıktan sonra tüm hak sahiplerine resmi tebligat yapılıyor; itiraz süresi tebliğ tarihinden itibaren 15 gün, idare mahkemesinde iptal davası açma süresi ise 30 gün olarak işliyor. Riskli bulunan bina için maliklere binayı boşaltıp yıktırmaları için genellikle 60 gün veya daha uzun bir süre tanınıyor. Bu süre içinde yıkım gerçekleşmezse ek bir süre daha veriliyor; buna rağmen bina boşaltılmazsa elektrik, su ve doğalgaz bağlantıları kesilerek yıkım idare eliyle gerçekleştiriliyor ve sonra yıkım ücretleri maliklerden tahsil ediliyor.

Maliklerin Hakları ve Karar Alma Süreci

Yeniden inşa kararı, bağımsız bölüm veya kişi sayısına göre değil, arsa payına göre maliklerin çoğunluğuyla alınıyor. Yakın zamanda yapılan bir düzenlemeyle, önceden aranan üçte iki çoğunluk şartı kaldırıldı; artık hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğunun (%50+1) onayı yeterli sayılıyor. Dönüşüme onay vermeyen maliklerin payları, gerekli görülmesi hâlinde açık artırma yoluyla satışa çıkarılabiliyor. Sürecin ilerleyen aşamalarında maliklerin bir “Bina Ortak Karar Protokolü” hazırlaması ve müteahhit ile yapılacak inşaat sözleşmesinin şartlarını (teminat, proje, ruhsat, tapu devri gibi) net biçimde belirlemesi büyük önem taşıyor. İsteyen tek bir kişi bile karot aldırarak binayı yıktırabiliyor. Günümüzde 20 yılın üzerindeki neredeyse tüm binalar yeni deprem yönetmeliklerine göre zayıf konumda olduğundan hemen hemen tüm binalar istenirse kentsel dönüşüme sokulabiliyor ancak bu hususta da maliklere ciddi maddi külfetler doğuyor.

Devlet Desteği: Kira Yardımı ve Kredi İmkanları

Dönüşüm sürecinde evini boşaltmak zorunda kalan hak sahiplerine, yeni konut teslim edilene kadar devlet tarafından kira yardımı sağlanıyor. Bunun yanı sıra yeniden inşa sürecinde kullanılabilecek çeşitli kredi destekleri mevcut. Bu destekler, maliklerin inşaat süresince mağdur olmasını önlemeyi, süreci daha katlanılabilir hâle getirmeyi amaçlıyor ancak limitlerin biraz sınırlı tutulması malikleri zorluyor.

2026’da Neler Değişti?

4 Şubat 2026 tarihli yönetmelik değişikliğiyle süreçte önemli bir yenilik yürürlüğe girdi: bina yıkıldıktan sonra riskli yapı şerhi tapudan kalksa bile, “6306 sayılı Kanun kapsamında dönüşüm devam etmektedir” ibaresi tapuya işleniyor. Böylece arsa üzerindeki dönüşüm sürecinin hukuki takibi, inşaat tamamlanana kadar kesintisiz sürdürülüyor. Ayrıca kanuna “Kentsel Dönüşüm Başkanlığı” terimi eklenerek, sürecin yürütülmesinde yetkili kurum yapısı da güncellendi.

Kentsel dönüşüm, yalnızca bir inşaat süreci değil; hukuki adımları, süreleri ve hakları iyi bilinmesi gereken çok katmanlı bir süreç. Riskli yapı tespitinden itiraz haklarına, karar alma usulünden devlet desteklerine kadar her aşamada doğru bilgiye sahip olmak, hem mağduriyeti önlüyor hem de sürecin güvenli ve adil ilerlemesini mümkün hale getiriyor.